... la mayor operación inmobiliaria de la historia de España: el Banco Santander venderá de una tacada los 29.000 edificios, pisos y solares de los que es propietario como consecuencia de los impagos crediticios o daciones en pago ...
cristian escribió:A mi me gustaria saber quien va a comprar todo eso, el gobierno chino?
"... creo que no han entendido cómo se liquida una cartera inmobiliaria. En USA ya lo han hecho varios bancos y he tenido la fortuna de verlo de primera mano.
...
Donde muchos creen que habrá un "descuento" del 30%, en realidad se VENDERA AL 30% !!
Los grandes inversores comprarán al 30% de la valuación -y ajustando MUCHO la valuación- el paquete completo.
Luego, esos inmuebles son "fraccionados" para vender a intermediarios de menor tamaño quienes los compran para tres cosas:
a) Algunos, porque ALQUILARAN esos inmuebles. Dado que ellos comprarán al 50% de la actual valuación, el alquiler -a los valores actuales- les estará dando un 6%-8% anual de rentabilidad. Muy bueno para grandes fondos.
b) Otros, porque, con tiempo y calma y a un 50%-60% los irán colocando al público.
c) Unos terceros, porque agregando un 10% a su precio de compra, lo colocan por "paquetes" en un escalón inferior de inversores que hacen lo mismo que este nivel -pero en una escala más pequeña-.
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Si tienes un millón de euros, no entras en la primera ronda de esta liquidación, quizás ni siquiera en la segunda pero, en la tercera por ese monto si entras y te puedes comprar 10-12 pisos con ese dinero (tal vez 15).(1.000.000/10 = 100.000 each; 1.000.000/15 = 67.000 each)
Asumiedo que son pisos promedio y se alquilarán a unos 600 euros al mes, importará (600 mensuales x 12 pisos x 12 meses = 86.400 euros anuales) una rentabilidad del 8.6% anual... bastante bueno y seguro porque, en 5 o 10 años tendrás a tu favor alguna revalorización adicional.
Muchos inversores intermedios comprarán estos paquetes de alquiler lo que asegurará MUCHO ALQUILER en el mercado (bueno para todos).
Quienes se decidan a vender, lo harán al 50%-60% de los precios actuales y, con un poco de paciencia y un mercado financiero ya más recuperado, los colcarán bastante rápido.
Con este sistema he visto colocar no menos de 20.000 viviendas en Florida, USA, en seis meses (primera ronda, segunda, tercera y alquiler o clientes finales).
Lo que están viendo no es un "descuento" del 30% sobre una valuación idiota... se paga el 30% de una valuación muy ajustada.
No puede hacerse ese descuento de modo directo porque, aunque la gente se volvería loca con esos precios hacer MILES DE OPERACIONES toma mucho tiempo y administración... eso también le cuesta dinero a Santander.
Pero, si VENDE EN PAQUETE, recupera las previsiones (no más deuda, no más previsiones) más el precio que le paguen y eso, para los balances del Banco es FORMIDABLE.
Es ingeniería financiera pura.
- Libera reservas
- Ingresa dinero fresco
- Mejora calificación de riesgo
- Recupera acceso a los mercados de crédito.
- Indirectamente le "pega" a sus competidores más lerdos que ahora, llegan tarde para repetir la jugada y, les pagarán PEOR precio del que obtendrá Santander.
Genio y muy profesional.
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Prepárense para ver precios que ni soñaban (en alquileres e inmuebles) aunque, no esperen que les lleguen un piso a USTEDES al 30% de su actual valuación -esa diferencia se la comen los grandes inversores- pero si los verán al 60-70% de su actual valor (no digo PRECIO LOCO, digo su actual VALUACION REAL).
Hemos llegado al PRECIO INTERNACIONAL de 1200 euros el m2 (obra nueva) y un 20%-30% menos para segunda mano.
"... se trata de poner a la venta los cerca de 29.000 pisos, edificios y solares que el banco ha tenido que incluir en su balance como consecuencia de préstamos impagados y de 2.500 millones de euros de la cartera de Banif Inmobiliario, llegada al banco como consecuencia del fiasco que supuso el fondo.
La idea es cerrar estas operaciones de venta en un breve espacio de tiempo y dicen que a cualquier precio.
Para dar salida a tanto inmueble y en tan poco tiempo, el banco quiere convocar un concurso y adjudicar el contrato de venta al mejor postor.
Fuentes de los que participan en las conversaciones aseguran que la opción más viable para vender todos estos bienes pasa por dividir la cartera en varios bloques y adjudicarlos por separado.
... el banco quiere deshacer todas sus posiciones en el inmobiliario y que cuando lo lleve a cabo será la mayor desinversión inmobiliaria de toda la historia de España.
...
... el mercado esté expectante ante una operación de tal envergadura y que sus competidores teman que sus carteras inmobiliariaspor cuyo valor, tanto se han preocupado, para que no cayera bruscamente, se vea disminuido por la macrooperación ..."
"Tras el ‘Investor Day’, celebrado hace dos semanas en Londres, Botín volvió a España convencido de que o vende, con las menos pérdidas posibles, o el cáncer del ladrillo se puede extender, de forma inevitable, a las cuentas del resto del Grupo, y deteriorar aun más la solvencia de la entidad ..."
"The only true law is that which leads to freedom" (Jonathan Livingston Seagull)
yo he oido que los bancos estan negando hipotecas o concediendolas con condiciones muy malas euribor +2,5 por ejemplo para los pisos que no son suyos y dando "facilidades"para los que tienen en su poder, para que la gente se los compre.
lo que yo no entiendo es por que bajan los pisos pero sube el uribor,no deberian ir a la par? o bajan los dos o suben los dos.
C20NE ese calibra ahi to guapo y to ciclao que pin que pan..
Roberto escribió:lo que yo no entiendo es por que bajan los pisos pero sube el uribor,no deberian ir a la par? o bajan los dos o suben los dos.
Para nada. Son dos cosas totalmente independientes. El Euribor es un promedio raro del interes al que se prestan panoja los bancos entre ellos. Esto en principio al pepito no debiese interesarle, pero los bancos hispanistanies en plena burbuja pedian dinero para devolver a un año, y ese mismo dinero se lo prestaban a un cipotecado para devolver a 30 o 40 años. Como los bancos no son adivinos y no saben a que tipo de interes van a pedir prestado dinero a 20 años vista, se inventaron el TIPO DE INTERES VARIABLE, que no es otra cosa que encalomar ese riesgo al hipotecado (y aun asi seguian y siguen firmando, sin tener ni puta idea de cuanto dinero en realidad iban a pagar en total por el zulito). Como los bancos no se fian ni un pelo entre ellos y menos aun de los bancos españoles, les prestan a un interes mas alto, diga lo que diga el tio trichi.
La vivienda va a su bola, si hay mucha oferta y poca demanda, lo suyo es que baje de precio (salvo que haya burbujon). Cuando estalla una burbuja, cae en picado. Aun no somos absolutamente conscientes del bajon que ha pegado porque se toman mucho cuidado de camuflarlo.
En lo unico que se parecen los tipos de interes y la vivienda es en la ley de la oferta y la demanda: como hay mucha demanda de creditos interbancarios pero poca oferta porque no se fian, se prestan el dinero mas caro.
Roberto escribió:yo he oido que los bancos estan negando hipotecas o concediendolas con condiciones muy malas euribor +2,5 por ejemplo para los pisos que no son suyos y dando "facilidades"para los que tienen en su poder, para que la gente se los compre.
NeWbIe_SLMNK escribió:... Como los bancos no son adivinos y no saben a que tipo de interes van a pedir prestado dinero a 20 años vista, se inventaron el TIPO DE INTERES VARIABLE, que no es otra cosa que encalomar ese riesgo al hipotecado (y aun asi seguian y siguen firmando, sin tener ni puta idea de cuanto dinero en realidad iban a pagar en total por el zulito) ...
"... Existe una quinta regla para la repartición del riesgo entre las partes contratantes: es la aplicación del principio de Premio Nóbel Robert Merton, Jr.: Cuando el valor de mercado del activo es inferior a la deuda, el usuario prefiere devolver el activo antes que la deuda. Si se respeta esta preferencia, entonces el contrato es hipotecario y su resolución se reduce a devolver la llave y pagar costas y gastos. Si no, el contrato es puramente monetario, se rige por el art. 1911 del Código Civil (i.e. “los préstamos están garantizados con los bienes presentes y futuros del prestatario…”) y jamás de los jamases debería llamarse hipotecario.Generalizar este tipo de contrato a muy largo plazo conduce a la esclavización generacional (debt slavery o debt bondage) tan frecuente en la antigüedad ...
Por último, quedan por aclarar las reglas para la elección del tipo de interés, ya sea fijo, ya sea variable, elección que en los años 60 dio lugar a sonados debates en Estados Unidos.De hecho, desde el origen de la burbuja o quizás antes, la oferta bancaria en España ha descartado al primero de forma oligopolística, creyendo que el tipo variable convenía a todos. Muchos lo han lamentado estos últimos años y los demás lo lamentarán en el futuro ..."
Aquí el artículo compara La Gran Estafa del Hispanistán con v.g. Francia:
"... gráfico representando el esfuerzo necesario para que el hogar medio consiguiera a partir de 2005 (año cercano a la cúspide del auge) la propiedad de una vivienda nueva media, tanto en Francia como en España. Este análisis suponía unos parámetros de superficie y de tipo de interés así como unos costes relativos de acceso, similares para ambos países":
"Se observaba ante todo queel precio era superior en España a pesar de que Francia tenía una renta por hogar bastante más elevada... ... Ello hace queel esfuerzo ha sido aquí dos veces más elevado que allí. A tipo de interés igual, ello ha repercutido en una duración del préstamo dos veces más larga y, por consiguiente, en una masa de intereses pagados al término del contrato mucho mayorque en Francia. En definitiva, el esfuerzo medio estimado en Francia era de un 24% de la renta a lo largo de 15 años de amortización, mientras que en España ha sido y es todavía de un 34% a lo largo de 2011 ..."
"The only true law is that which leads to freedom" (Jonathan Livingston Seagull)
Se agradece la constancia y la buena intención de este señor, incluso la del Maese TELVM, pero.....
"El que lava la cabeza del asno, pierde el jabón, y el que predica en desierto pierde el sermón."
CEVEINTEKISÉ escribió:Se agradece la constancia y la buena intención de este señor, incluso la del Maese TELVM, pero.....
"El que lava la cabeza del asno, pierde el jabón, y el que predica en desierto pierde el sermón."
"Revolotean sobre la carnaza inmobiliaria prácticamente desde finales de 2007, pero ahora están acelerando sus ataques. Los llamados fondos buitre huelen a oportunidad entre los rescoldos de la burbuja de la vivienda, pinchada hace más de tres años. Por eso, están escarbando en las carteras de pisos que tienen bancos y cajas de toda condición y tamaño. El fondo estadounidense Cerberus es uno de los que se está mostrando más activo y más agresivo en sus ataques ahora mismo, señalan diversas fuentes inmobiliarias y financieras.
Se trata de una de las mayores firmas de inversión del mundo, que gestiona activos por valor de 17.000 millones de euros. Ha estado tanteando a varias entidades financieras, todas ellas deseosas de deshacerse de los pisos con los que se tuvieron que quedar porque los promotores no podían pagarles los créditos. Pero, de momento, no está teniendo éxito. Y la razón es que sus ofertas son radicalmente agresivas. Ofrece a las entidades comprarles toda o parte de la cartera inmobiliaria con una rebaja "de más del 30%, incluso del 50% sobre el valor al que está anotado", señala el presidente de una entidad financiera de tamaño medio. Y así lo corroboran también fuentes del sector inmobiliario.
...
Si varias entidades accedieran a vender por la mitad sus pisos a este fondo o a otros compradores, esto tiraría por tierra los precios de golpe,algo que no sería positivo ni para el sector inmobiliario y su papel en la economía ni para los propietarios de una vivienda.Desde 2008, los precios han bajado un 24% (un 30%, si se tiene en cuenta el efecto del IPC).
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Los fondos aparecen como compradores más probables porque son los únicos que tienen liquidez. "Hay firmas internacionales que levantaron capital en 2007, que no lo llegaron a reinvertir y que están esperando el momento oportuno" ..."
"The only true law is that which leads to freedom" (Jonathan Livingston Seagull)
...Ofrece a las entidades comprarles toda o parte de la cartera inmobiliaria con una rebaja "de más del 30%, incluso del 50% sobre el valor al que está anotado", señala el presidente de una entidad financiera de tamaño medio.
Pues yo eso no me lo creo. El valor 'anotado' de la bodega ladrillera en los balances de los bancos está muy burbujeado para ocultar una situación de bancarrota. El 50% de un burbujón descomunal es un burbujón considerable. ¿Por qué estaría dispuesto un fondo buitre a asumir todo ese pasivo sin indigestarse? Por las interesantísimas expectativas de revalorización, lo dudo.
Otra historia es que el botas venda la idea de que un recorte del 50% es un chollo, para que se lo crean los incautos a los que el fondo buitre vaya a embaucar. Pero entonces, los buitres habrán obtenido un rebajón del 90% or so, lo que sin duda seguiría siendo un buen negocio para el botas.
No trees were killed to send this message, but a large number of electrons were terribly inconvenienced.
"... la venta de una parte relevante de la cartera inmobiliaria del Banco Santander, compuesta por una bolsa de 12.000 pisos, además de suelos, está ya lanzada. La entidad presidida por Emilio Botín ha seleccionado para pasar el corte final las ofertas de dos candidatos, los fondos inmobiliarios para situaciones especiales gestionados por Cerberus, que va acompañado por Goldman Sachs, y por Morgan Stanley, cuyas candidaturas se han impuesto a las de otros aspirantes.
...
... la entidad española enmarca la venta de una parte de la cartera de inmuebles adjudicados en una operación global delimpia de su balance. Para ello, tras contratar a la consultora MAC Group paraajustar el valor de los inmuebles a los precios de mercado y una vez tasados de nuevo los edificios, Santander contactó con los principales brokers inmobiliarios -Jones Lang Lasalle y Aguirre Newman- para sondear a los potenciales inversores y pedir referencias de precio.
Como el resto de la banca, el Santander tiene un grave problema con los adjudicados. La entidad (incluida Banesto) se ha quedado con activos inmobiliarios por valor de 8.335 millones desde que estalló la crisis en 2008. Para aligerar esta carga, ha optado por hacer caja y desprenderse de cerca de un tercio, equivalente a la dotación de 2.670 millones ya realizada, aunquetodavía no ha trascendido a cuánto puede ascender el descuento en el precio de venta respecto al de adjudicación. En cualquier caso, las condiciones finales de la operación servirán de referencia al mercado.
...
Además del precio, los dos candidatos tienen que definir sus estructuras de financiación, que pueden llegar a conseguir hasta un 50% de deuda para comprar la cartera de activos. A partir de entonces, la operativa del comprador final será la de ir vendiendo los pisos, naves industriales y terrenos de manera troceadacon descuentos mucho más agresivosde los que puede asumir el banco cuando estaban en su balance."
El lector con 2+ neuronas operativas podrá deducir simplemente de la fraseología empleada ...
"... limpia de su balance ..."
"... ajustar el valor de los inmuebles a los precios de mercado y una vez tasados de nuevo los edificios ..."
"... aligerar esta carga ..."
"... descuentos mucho más agresivos ..."
... las 'formidables expectativas de revalorización en el futuro inminente' (aka 'ni con un palo') que el mundillo vultúrido deposita en los pisitos del Hispanistán ...
Herr Farruku escribió:Otra historia es que el botas venda la idea de que un recorte del 50% es un chollo, para que se lo crean los incautos a los que el fondo buitre vaya a embaucar. Pero entonces, los buitres habrán obtenido un rebajón del 90% or so, lo que sin duda seguiría siendo un buen negocio para el botas.
Sssssssh , un poco de tacto Kamerad. Recuerda que la inmensa mayoría sigue enchufada a Matrix. ¿Acaso quieres que se pierdan cosechas enteras de pepitos y pre-pepitos ?:
"... todavía no ha trascendido a cuánto puede ascender el descuento en el precio de venta respecto al de adjudicación. En cualquier caso, las condiciones finales de la operación servirán de referencia al mercado ..."
"... la operativa del comprador final será la de ir vendiendo los pisos, naves industriales y terrenos de manera troceada ..."
Estas cosas se hacen despacito, escalonadamente, y untando mucha vaselina, para que el encule sea lo menos traumático posible.
Si después de timarles tanto tiempo encadenándolos a zulitos burbujeados, les dijeran de golpe que su pisito vale en realidad un tercio del precio al que compraron (precio firmado, que no se va a mover del papel, y que tendrán que seguir pagando muchos años más) ...
"The only true law is that which leads to freedom" (Jonathan Livingston Seagull)
"... antaño este sector era una industria: el suelo valía tanto, el material costaba tanto y lo vendías con un margen.
Luego esta industria se volvió un negocio, ya no era lo que costaban las cosas, sinocuánto podía pagar de máximo una familia por su hipoteca ... ... Y el ajuste quiere decir que el negocio inmobiliario tiene que volver a ser una industria inmobiliaria. Y este tránsito será muy positivo ..."
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, un poco de tacto Kamerad. Recuerda que la inmensa mayoría sigue enchufada a Matrix. ¿Acaso quieres que se pierdan cosechas enteras de pepitos y pre-pepitos 
